重口味调教

　　每经记者 陈利

　　今年上半年，新房市场和二手房市场分化态势进一步显现。据中国房地产指数系统百城价格指数，上半年，全国100个城市新建住宅价格累计上涨1.24%；6月平均价格为16421元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较5月收窄0.1个百分点，同比上涨1.5%；上半年，全国100个城市二手房价格累计下跌3.61%；6月平均价格为14762元/平方米，环比下跌0.73%，已连跌26个月。

　　成交量方面，上半年，全国100个城市新房成交面积同比下降约四成，6月降幅收窄至两成。二手房成交表现好于新房，前5个月，重点25城二手房成交量同比下降13%，6月同比转增。

　　另据克而瑞统计，6月，30个重点城市商品住宅供应量和成交量环比分别增长7%和2%；上半年累计成交量同比下降41%，降幅收窄两个百分点。

　　在7月1日举行的“中指市场形势及企业研究成果分享会”上，中指研究院分析师孟新增指出，2024年上半年，各地政策优化力度增强，央行“5·17”新政后，多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等，明显提振了市场信心，带动购房需求释放。

　　新房成交量跌幅收窄

　　上半年，新房价格呈上涨趋势，成交量降幅进一步收窄。

　　中指研究数据显示，上半年，全国100个城市新建住宅价格累计上涨1.24%，其中6月平均价格环比上涨0.15%，同比上涨1.50%。6月份，新房价格环比上涨城市个数为9个，较上月减少5个；价格环比下跌的城市个数为35个，较上月减少5个；26个城市价格持平。

　　中指研究院百城新建住宅价格指数对十大城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、武汉、南京、天津、重庆)样本(以下简称十大城市样本)的调查显示，今年6月，10大城市新建住宅平均价格为30122元/平方米，环比上涨0.21%；其中，8个城市环比上涨，2个城市环比下跌。

　　具体来看，新房价格环比上涨的城市中，上海和武汉分别以0.53%和0.39%的涨幅，居前两位，紧随其后的天津环比涨幅为0.32%，成都、重庆(主城区)新房价格环比涨幅均在0.1%到0.2%之间。同比方面，成都、上海、杭州、南京、北京等8个城市新房价格同比上涨，深圳和重庆(主城区)同比下跌。

　　值得注意的是，得益于高端新房不断突破单价上限、销售不断创新高，6月，上海新房价格同环比涨幅均位于前列。

　　例如，6月27日，中海·顺昌玖里&恒昌玖里风貌别墅开盘，29.8万元/平方米的价格，刷新了上海新房均价的历史纪录，49套房源当日售罄；6月3日，宸嘉100·嘉佰道开盘推出422套房源，备案均价10.4万元/平方米，开盘不久即售罄；6月24日，均价约14.5万元/平方米的静安昌平云岸开盘，符合购房要求的认购客户达到942组。

　　中指研究院监测数据显示，6月，上海新建商品住宅成交10505套，成交面积115.8万平方米，新房平均价格53358元/平方米，同比上涨4.27%。

　　在成交量方面，据中指研究院统计，上半年，全国100个城市新建商品住宅月均成交面积同比下降约40%；6月，新建商品住宅成交面积环比增长约10%，同比降幅收窄至约20%。

　　另据克而瑞监测，6月，30个重点城市商品住宅供应量和成交量环比分别增长7%和2%，高于一季度月均的三成以上。不过，上半年累计成交量同比下降41%，降幅收窄2个百分点。“6月，受房企年中冲刺业绩和核心一二线城市新政落地影响，供求环比持续增长，延续弱复苏走势。”

　　其中，一线城市新房成交量环比增长17%，韧性显著好于二三线。尤其是上海、广州和深圳，环比增幅均在两成以上，6月成交量显著好于一季度月均成交量；二三线城市成交量环比微降1%，同比下降30%。

　　不过，热点城市如西安、成都等地，尽管市场热度微降，但仍处于相对高位，单月成交规模均在80万平方米以上，位列二三线城市单月成交规模TOP3，与一季度热度持平，累计同比降幅均在三成以内。

　　“国务院常务会议已明确未来政策方向为‘去库存’‘稳市场’，新一轮支持政策或逐渐开启。”孟新增表示，下半年，在政策优化带动下，一线城市新房成交规模有望温和修复，随着高基数因素减弱，二线、三四线城市新房成交面积同比降幅或明显收窄，下半年，部分核心城市有望逐渐筑底企稳。

　　二手房价环比连跌26个月

　　相较于新房价格的增长，二手房仍延续“以价换量”态势。

　　中指研究院数据显示，上半年，全国100个城市二手房价格累计下跌3.61%；6月平均价格为14762元/平方米，环比下跌0.73%，环比已连跌26个月；同比下跌6.25%。6月，全国100个城市二手房价格均环比下跌，其中常州、东营等17个城市，环比跌幅均超过1%(含)。

　　上半年，十大城市样本二手房价格同样处于下行通道，环比下跌0.71%；其中，武汉二手住宅价格环比跌幅最大，为1.23%；南京、北京、重庆(主城区)、天津和上海，环比跌幅均在0.7%~1.0%。

　　尽管价格下降，但在成交规模上，二手房明显好于新房。具体来看，据中国房地产业协会官网数据，6月，上海二手房总成交量达到26374套，是自2021年6月以来首次突破25000套；北京二手住宅网签量14987套，创15个月来新高，环比增长12%，同比增长29.1%；深圳二手住宅成交4172套，创近38个月来新高，同比增长73.3%。

　　另据杭州贝壳研究院统计，6月，杭州二手房网签量达到8849套，环比提升7.2%，同比增长68.3%，二手房成交已连续4个月突破8000套。

　　比较来看，据中指研究院监测，6月，北京新房成交3870套，新政后的6月27日至6月30日，新房成交套数为1224套；深圳新房成交2927套；上海新房成交10505套。

　　中指研究院数据显示，今年前5个月，25个典型城市二手房成交套数同比下降12.9%，新房和二手房累计总成交套数同比下降26.5%，其中二手房成交占比提升至64.5%；6月(6月3日~30日)，25个典型城市二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%，较上年同期增长24.1%。

　　“‘以价换量’带动二手房销售表现持续好于新房，高基数下，前5个月，重点城市二手房成交量同比下降12.9%。6月以来，二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%，较上年同期增长24.1%。”孟新增分析指出，上海、深圳政策优化后，市场情绪明显向好，二手房成交规模保持高位。

　　“未来，核心城市二手房市场仍将占据主导地位，此趋势不会改变。”诸葛找房研究院分析指出，6月是今年二手房市场的“分水岭”，在新政助力下，叠加去年的低成交基期，预计下半年量价表现均好于上半年，同比止跌转升，全年整体呈现前低后高局面，“但房价不会呈现大幅上升，跌幅会收窄。”